Rynek nieruchomości - a jednak coś pękło

Odkąd sprowadziłem się do naszego domu niemal dziesięć lat temu słyszę nieustannie, że dostąpiłem nieba. Powiem szczerze, że na początku i mnie się tak wydawało. Później na ogół człek mądrzeje i zaczyna zauważać mankamenty. Tak, leżały na wierzchu, ale z jakichś nieznanych powodów nie chcieliśmy ich widzieć. A gdy już zobaczyliśmy - było za późno, każdy jakoś tam życie sobie urządził i adres z NOWEGO stał się STAŁYM. Tak czy siak nadal wiele osób utrzymuje, że mamy szczęście. Nie uważam tak. A już na pewno nie uważam, iżby wszystko mogło i miało drożeć. Bo w budownictwie NIE DROŻEJE! ZAWALIŁO SIĘ!! Dzisiaj pozwolę sobie przywołać tekst autora podpisującego się w internetowym Salonie24 jako T-rex. Polecam! I nie zniechęcajcie się wstępna deklaracją, że mówi wyłącznie o własnych wrażeniach. Dalej są konkrety, konkretne sumy.

Ceny nieruchomości zaczynają spadać
Zaczęło się. Ostra jazda w dół. Z górki na pazurki.

Notka ta nie będzie poparta żadnymi weryfikowalnymi analizami ekonomicznymi, lecz jedynie moimi subiektywnymi spostrzeżeniami, więc proszę o to, aby osoby kwestionujące moje obserwacje z perspektywy rzeczoznawców, darowały sobie tanią krytykę.

Notka ta jest subiektywną obserwacją bardzo wyraźnie pojawiającego się trendu, i tak ją należy postrzegać. A niebawem, najwcześniej za pół roku, w branżowych czasopismach poświęconych tematyce nieruchomości pojawią się nieśmiałe aluzje sugerujące zjawisko, które właśnie się rozpoczyna. Następnie, po kolejnych kilku miesiącach, w uznanych periodykach biznesowych pojawią się pierwsze poparte głośnymi nazwiskami analizy potwierdzające zaobserwowaną przeze mnie tendencję. I dopiero gdy przeciętny Kowalski „czarno na białym” zapozna się z tymi analizami, nastąpi WIELKI KRACH.

Jednak dla prawdziwego trendsettera,a przede wszystkim dla osób sprzedających mieszkanie, wtedy już będzie za późno na analizę. Dlatego ogłaszam wszem i wobec: Trend spadkowy właśnie się rozpoczął.

Przypomnijmy fakty:

W latach 2006-2009, po wejściu do UE, mieliśmy do czynienia z niespotykaną w innych krajach Europy progresją cen nieruchomości (wzrost o około 100-130%, w zależności od lokalizacji). Często nie miało to żadnego uzasadnienia w jakości (ceny mieszkań z wielkiej płyty w Warszawie wzrosły z 3 do 7 tys. za m2!!).

Tematyką tą zajmuję się bardzo intensywnie, gdyż problem wzrostu cen w ostatnich latach bardzo mnie zaintrygował, głównie z powodów praktycznych: wymusił on na mnie, osobie programowo niechętnej wszelkim formom kredytowania, pewną „ciasnotę" mieszkaniową i odsunięcia w czasie nabycia za zaoszczędzone środki czegoś większego.

Mało kto uświadamia sobie skalę problemu, ale w latach 2007-2009 (szczyt boomu mieszkaniowego) jako naród zbiednieliśmy o połowę. Dlaczego? Ano dlatego, iż w interesie społeczeństwa leży zwiększanie siły nabywczej rodziny i finansowa dostępność powierzchni mieszkaniowej, natomiast wysokie ceny nieruchomości stanowią skuteczną zaporę ku temu.

Próbowano wprawdzie wmawiać nam, że staliśmy się o połowę bogatsi, co jednak jest blefem, gdyż mieszkanie (dom) to dobro podstawowe, niezbędne do normalnego funkcjonowania rodziny, a o bogactwie stanowi materialna dostępność dóbr podstawowych, a nie to, co możemy uzyskać w razie ich zbycia. Mówiąc prostymi słowy: i tak musimy gdzieś mieszkać, więc bez znaczenia jest, czy domy są dostępne za darmo, czy za milion. I tak ten dom musimy mieć. Natomiast gdyby domy były tanie, to środki zaoszczędzone przeznaczalibyśmy na urlopy, wyjazdy, wygody itp.

Sygnalizowałem zagadnienie już rok temu:

http://t-rex.salon24.pl/110757,senyszyn-w-hidefinition-czyli-zbiednielismy-o-polowe

W ostatnim czasie poszukuję dość intensywnie domu w okolicach podmiejskich (ceny domów na terenie dużych miast są kosmiczne, a ich standard w większości przypadków pozostawia bardzo wiele do życzenia, nowych domów z cegły nikt przecież nie sprzedaje) lub mieszkania nieco większego od tego, w którym obecnie zamieszkuję.

Przeprowadziłem więc w ostatnim półroczu w Warszawie i okolicach wiele rozmów z pośrednikami i bezpośrednio z właścicielami nieruchomości. Podobne rozmowy przeprowadzałem także przed 7 laty, gdy kupowałem moje pierwsze własne M3. Ponieważ jestem osobą dość aktywną zawodowo i nie mam zbyt wiele czasu na osobiste wyszukiwanie ofert, zagryzam mocno dolną wargę i korzystam z usług pośredników.

Siedem lat temu czułem się, jakbym był pariasem.

Mało który ze sprzedających był skłonny do jakiejkolwiek poważniejszej negocjacji cenowej, a niemal nikt z pośredników nie schodził z zwyczajowej prowizji 2,9%. Tylko dzięki mojemu zdecydowaniu udało mi się przeforsować nieco niższą prowizję, 2,6%. Jednak z uwagi na moją nadmierną skłonność do negocjacji dwa lub trzy mieszkania po prostu mi uciekły - inni kupujący byli szybsi, chętniej wyskakiwali z gotówki, więc po prostu musiałem obejść się smaczkiem. Gdy to zrozumiałem, przy następnej okazji sam szybko dobiłem transakcji i kupiłem pierwsze w miarę udane lokum. Dzięki temu udało mi się załapać na własne mieszkanie przed wzrostem cen nieruchomości, bo gdybym miał teraz zaczynać, musiałbym mieszkać z dziećmi chyba w kawalerce.

Obecnie rozmowę zaczynam od negocjowania prowizji. Mówię na wstępie, że maksymalna prowizja dla agenta, którą jestem w stanie uiścić, to 1,5%, i większość agencji to akceptuje. Dopiero po podpisaniu świstka, w którym czarno na biało stoi, ile mam zapłacić pośrednikom, idę oglądać lokal.

I co napotykam???

Właścicieli, którzy dopytują się agentów, dlaczego w tym tygodniu mieszkanie oglądał tylko jeden klient, a w poprzednim tylko dwóch? Agentów, którzy nie wiedzą, co na to odpowiedzieć. Widzę niemal nachalne pytania sprzedających, czy będę zainteresowany, czy też nie. Zachowują się, jakby mieli towar, który muszą koniecznie sprzedać, a na który nie ma chętnego.

W rozmowie ze mną sami właściciele (co 7 lat temu absolutnie ani raz się nie zdarzyło!!!) już na wstępie sugerują swoją skłonność do negocjacji. Pośrednicy kilka razy na boku zasugerowali mi, że dane mieszkanie sprzeda się i o 20% taniej, bo klient jest zdesperowany.

Oglądam mieszkania, które nie sprzedają się przez kilka miesięcy, a których cena została obniżona po raz trzeci. I choć na razie zmiany cen ofertowych są raczej kosmetyczne (obniżanie ceny ofertowej o 1-2%), to stanowią dowód na to, iż rynek znajduje się w fazie stagnacji.

Każdy zna zasadę, iż ceny transakcyjne są z reguły o 10% niższe, niż ofertowe. Przedwczoraj jeden z pośredników wyznał mi, przy okazji oglądania pewnego dość atrakcyjnego lokum, iż klient musi sprzedać to mieszkanie w tym miesiącu, bo go umowa przedwstępna ciśnie, więc mogę ostro negocjować. Sugestia agenta: „Niech pan zaproponuje cenę niższą o 30%”. Nie wiem, jak to ma się z lojalnością agenta, ale to nie moja rzecz.

Gdy odpowiedziałem, że i tak nie będę zainteresowany tym lokum (zbyt mały balkon), agent ten zaczął żalić mi się, że coraz bardziej zaczyna mieć dość swojej pracy, bo zdecydowana większość „oglądających” w ogóle nie rozpoczyna negocjacji. Oznacza to, iż oferta rynkowa jest po prostu bardzo mało atrakcyjna. O ile w roku 2000-2006 pośrednicy zatrudniali kogokolwiek, kto latałby po osiedlach i pokazywałby klientom mieszkania, o tyle obecnie agencje nieruchomości pozwalniały zdecydowaną większość pracowników, a wizyty w lokalach stają się o wiele rzadsze, niż dawniej. Często pośrednik z uprawnieniami osobiście pokazuje mieszkanie klientowi, bo nie stać go na szeregowych pracowników. I tylko dziwi mnie, jak radzą sobie niektóre duże agencje, których wystrój lokali przypomina pałace, a nie zwykłe lokale usługowe.
Bo faktu, że prywatny lekarz-specjalista niekiedy przyjmuje w naprawdę skromnie wyposażonym gabinecie, a agenci nieruchomości - w pałacach, jakoś trudno mi pojąć.

Drugą stroną medalu jest stagnacja na rynku pracy. Osoby zwalniane z pracy nie wchodzą zbyt łatwo na rynek, a jeżeli już, to ich zarobki raczej spadają. Oznacza to trudności ze spłatą kredytu. Coraz częściej małżeństwa decydują się na sprzedaż mieszkania nabytego za wyśrubowany do granic możliwości kredyt lub jego zamianę na nieco mniejsze, by nie pracować tylko dla banku, ale by mieć choć trochę pieniądza dla siebie.
Ale wróćmy do nieruchomości.
Na rynku mieszkaniowym po prostu czuć NIEPOKÓJ. Mieszkania NIE SPRZEDAJĄ SIĘ całymi miesiącami.

Oczywiście krach następuje zawsze z pewnym opóźnieniem, gdyż przez pewien czas banki tolerują nieterminowość spłat rat, a często całe rodziny pomagają młodym utrzymać się na granicy finansowej wypłacalności. Również agencje są zainteresowane utrzymaniem wysokich cen, gdyż oznacza to dla nich wysokie prowizje.

(Nawiasem radzę każdemu podjęcie próby bezpośredniego nabycia mieszkania, gdyż przy cenie 750.000 za lokum prowizja z VAT wynosiłaby około 27.000 zł, a zgodnie z zasadami przyzwoitości nie powinna być wyższa, niż dwumiesięczna płaca. Oznacza to, iż prowizje agencji są drastycznie (nawet dziesięciokrotnie!) zawyżone, a często agenci obsługują jednocześnie obie strony transakcji, co jest kuriozum na skalę światową).

Jednak ani sprzedający, ani agencje, ani nawet teściowie wspierający niekiedy w trudnościach ze spłatą rat nie są w stanie powstrzymać tego, co nieuniknione, czyli TĄPNIĘCIA CEN.

Kwestią sporną jest jedynie, kiedy to nastąp i jaki będzie zasięg korekty. Niewykluczone, że przy wzroście o 120% korekta wyniesie nawet 60% (po odliczeniu inflacji będzie to nominalnie zapewne jakieś 50%).

Okres szczytowy na rynku nieruchomości w Finlandii przypadł na rok 1989 (wzrost wyniósł 109%). Po 6 latach ceny spadły o 48%, więc korekta była naprawdę odczuwalna. W Holandii, po kilkuletniej hossie, która wywindowała ceny na niebotyczne poziomy 98%, nastąpił spadek o 50%, lecz trzeba na to było czekać aż siedem lat. We Włoszech wzrost był nieco niższy, wyniósł 84%, ale na 30%-korektę wystarczyło poczekać 4 lata.

Nie mam ani kompetencji, ani narzędzi, by prognozować moment pierwszego poważniejszego tąpnięcia. Jednak trzeba być naprawdę ślepym, by tych oczywistych symptomów przegrzania rynku nie dostrzegać.

PS. Francuski inwestor Bouygues Immobilier, który w podwarszawskim Józefosławiu wybudował przepiękne osiedle francuskich domków jednorodzinnych, świadomy tego ryzyka, w ciągu 2 lat obniżył swoje ceny z 1.000.000 PLN do 850.000 PLN za najprostszy domek jednorodzinny w zabudowie szeregowej, a domki te nadal są dostępne.
Natomiast inny zachodni deweloper z Józefosławia, z pierwotnej ceny 960.000 PLN zszedł podobno „w czeski sposób" do ceny 690.000 PLN. O czymś to chyba świadczy.